新闻中心
联系我们
- 地址：北京东直门外大街香河园路1号当代MOMA B楼倍格生态
- 电话：010-80699916
- 邮箱：huiyuan@quanzhuanglian.com
您现在的位置：网站首页 > 嘉宾采访报道
房地产发展模式转变的途径
发布时间：2017-04-10
近日来，国家对房地产行业的利好政策。一是二胎政策的放开，对于北京大户型销售有利；二是习近平总书在中央财经领导小组会议提出去库存促进房地产产业持续发展。昨天李克强总理提出，加快户籍制度改革带动住房消费，把限购制度跟房地产影响做到最小。为什么会出台一系列对房地产利好的消息？原因是，目前我国深度经济调整期使房地产行业压力巨大。
深度经济调整期带来房地产行业压力
首先通过一组数据了解目前房地产行业发展现状。2015年1月至9月房地产开发完成投资7.05万亿，同比增长2.6%，增速连续18个月下降，比同期固定资产投入低7.7%，其中三季度房地产开放2.66万亿元，同比增长负0.57%，是1998年以来的首次负增长。房屋交易继续回暖，销售增幅和价格高于第二季度，二手房交易增长开始减弱。房地产投资意愿不高，投资出现近年来首次负增长，预计4季度房地产市场仍然会持续减弱，市场弱于三季度。
行业整体下行的原因，是因为处于中国经济深度结构调整期，而且，拉动经济的三架马车在转换负荷。经历十年的巅峰期之后，房地产行业发展何去何从？现在，互联网经济改变了游戏规则，转变了企业的基因和思维模式，因此房地产行业必须要和金融、互联网、绿色化融合发展。
房地产是国民经济第一架马车中的重要投资产业，以往的思路是行业—上下游产业链—企业，而随着房地产行业发展压力加大，消费——这第三架马车的力量不断增强。因此，房地产行业需转变发展模式，转向服务型产业。具体分析如下：出口、投资和消费是我国经济的三架马车，但是消费一直在下降。消费实际上是服务业产生的，所以中国应以服务业消费逐步取代原来的投资拉动型经济，能够成为中国经济重要的或者主要的推手。中国家庭收入结构比例将快速变化，目前，中国财富差距越来越大，中产阶级占较大比例。现在通过网络众筹，但是房地产销售涉足互联网这个领域，需要摸索下一步怎么做可以适应整个行业的发展。健康消费，包括保健、医药，目前我国在健康消费领域的GDP是远远达不到发达国家程度，所以这个是我们未来整个社会、经济发展的重要部分。第四个是互联网经济次级消费比重不断加大。中国经济由工业主导向服务业主导加快转变。中国的房地产服务更多是技术和投资的全产业链，从投资到规划到建造一条龙的服务，而美国更多是房地产投资，所以我们中国的房地产行业由工业主导向服务业主导，向消费引导转变是必然不可逆转的趋势。
综上，房地产由投资主导转向服务业主导的比较容易转变的途径。目前商会在京东上做了很多领域，一些新的探索也包括一些行业标准。
一个是社区服务，社区服务是房地产开发企业的天然优势，因为自己有自己管理的小区。第二个是养老产业，由开发商为主的养老产业延伸到服务业为主的养老产业。我们一直希望引导社会力量进入，随着中国人口老龄化不断的发展，无论居家养老、社区养老还是机构养老一定会成为我们行业社会非常重要的板块。
关于以上两点转型服务业的具体方式有两个。
第一个社区服务与养老相结合，开发商基本自己开发的项目是自己物业公司管理，所以目前有很好的抓手，即物业管理和物业中心，所以这里面做社区服务及做O2O的创新模式，我们有天然的优势；第二个是小区会所，许多小区有会所，但是真正建成以后由于成本的问题，大部分会所并没有充分发挥作用，形成沉淀性的社会资产。如果我们用一种新的思维盘活，依托小区会所物业管理公司，可以申办民营非盈利社区服务中心，有条件的小区提供护理型服务。目前在很多开发企业非常愿意做的一件事情是在新建项目建一个养老机构，然后为小区销售带来很大的卖点。但是成功的国际养老机构并不是以销售为目的，它的盈利点是用户率，所以应从成熟项目入住率很高的项目布局。
其次是进入双零要素。目前做养老机构方面，达到双零的要素会对下一步的商业计算有优势，一个是土地成本居近于零，目前农村建设用地应用自营型的有很多政策，第二融资成本趋近于零，刚才讲养老产业在政策方面有很大障碍，通过众筹的方式、押金的方式能够使成本到零，这种盈利模式的测算是有意义的，同时进入渠道资源，这是商会特有的，提高技术含量降低成本。具体操作模式是通过行业平台，目前全联房地产商会换人清华校友房地产协会，以B+C的资源，包括私募股权基金加众筹基金，电商平台、模块建筑社区O2O等等。这是我们做的一些轻资产系列包括做的会所，养生健康、设计咨询等等。我们的渠道资源有，集团采购联盟、绿色建筑与产业化、社会服务O2O等。
这是我们对于整个行业转型的思考，一方面一定要放在大的宏观背景下考虑行业发展，希望通过政府和行业的共动努力，使GDP可以软着陆而不是日本跳崖式的方式；第二个经济发展互联网、工业4.0的方式，必然让互联网有这样的挑战。最后，社区服务和养老服务可能会是我们房地产转型服务业很重要的两个渠道。
上一个：养老地产需要“零”土地成本和融资成本
下一个：中装协的“盛饰中国梦”
