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聂梅生:长效机制下的全装修发展趋势
大家好,今天非常高兴的看到了前面会议主题的解读,我觉得关于全屋装修的这件事,真的是非常接地气的,说起全屋装修,其实是1994年小康住宅的时候就开始起了,多少年了?94年开始的,到现在标准才即将落地,所以在中国推动这件事是非常不容易的,当时我在科技司推动小康住宅里面就是要走全装修。但是当时只能是毛坯房,不能是全装修,我就改主意了,说这样不行,我们就开始大规模的,大踏步的开始走绿色健康,慢慢植入全装修。顺势而为,这件事今天就这么落地了,这么多的大咖都在这儿。如果你是租房子,你能租毛坯房给别人让人家自己装修吗?不可能的。租购并举给全装修房提出了非常好的时机,并举的话,两边都差不多吧,所以从政策和形势给我们迎来了非常好的局面。说一句局外化,表达一下我的看法,正是因为装修没有标准,最近租房市场当中,稍微装修一下,就要吵架了,引起了市场非常大的震动。关了房地产这扇门,开了租房这扇窗了,但是这扇窗还没有开就开始炒房租了,本来5千的房租涨到8千,所以标准是非常重要的,装修这件事走到现在确实和政策等等各方面有关系。如果租房这件事落地了,会对租房市场起到作用的。当时很多开发商不愿意做装饰,愿意做毛坯,因为装修水份非常大,价格压的不实,不知道具体卖多少。所以我很期待这个标准在明年尽快落地,开始租购并举的市场。

接下来我讲讲租购并举和住房制度改革。今年上半年经济形势是不错的,GDP上半年增长6.8%,二季度增长6.7%,失业率连续三个月低于5%。现在很多人都说数据看不懂,看不清。都在期待当中。但是我要说一句真话,我觉得中美贸易战我们也输不到哪儿去,美国也要输,我不认为是双赢,赢不了,就看谁能挺的住,我觉得我们能挺的住的原因就是14亿人口,国内巨大的市场。这点我们比美国有底气,反正我们有14亿人挺着,向美好生活进军这件事就是未来我们的底气,无论你有什么样的看法,但是你作为中国人口当中的一个,向美好生活进军总是不错的,我们要转向内需,房地产要记住这点。房价是不记入CPI的,再怎么涨也不会变,但是租金一涨CPI指数就要上升。现在GDP在6.5%左右,转型升级已经很清楚了,今年这件事就是房地产的转型升级,从毛坯房转到全装修,多大的转变呢?全装修带动的产业链和毛坯房带动的产业链是不一样的。毛坯房带动的产业链到最后形成了产能过剩,但是全装修带动的产业链,最后是走向美好生活。大家往后就能听的清楚。今天后续的演讲都会说到我们引导大家解决了美好生活。这些广告都和美好生活有关系。另外我们属于服务业,开发商怎么进入服务业,这就是增加点。对GDP增长贡献率上半年已经到了60%。还会再调整。原来三驾马车,现在最终消费对GDP增长贡献率达到78.5%。重要的就是租购并举,给我们提供了一个机会。

关上一扇门,打开一扇窗,这件事大家要想明白,房地产这扇门肯定会关,不要抱有幻想。一些房地产企业现在都很困难了,这扇门,今年上半年,强力的去杠杆,有成效,绿线就是下来了,央行那招,对房地产去杠杆是有成效的。这就是住房中长期贷款的余额下降了,进行房地产是高度依赖金融的行业,你哪去融钱呢?现在银行都不敢给你了,你到国外去发债,国际形势是这样子的,你找不到钱怎么融?所以不要存在幻想,一定要接受关门的难受。我就不多说了。

再看看央行关门之后,我们整个商品房销售累积增速在下降。金融方面,央行一动货币政策,房地产在一个月之内就会感觉难受,松一个月,紧一个月都能感觉的到。其他的就是供需关系了,房地产房价什么都不决定,只决定供需关系,我不同意,我觉得供需关系要2、3年之后才见效。但是货币政策一个月就见效。所以对货币市场大家这么多年有一个认识了。这就是上半年的关门。让我们感到了难受。

但是按下葫芦起来瓢。上半年土地出让金同比增长43%。其结果就是我们地方政府土地出让再加上其他的税收,上半年整个和房地产有关的是3600亿,其他的收入是4万多亿,基本上差不多。那就是你光动金融,光动一个是不行的,央行去杠杆,土地也在往上冒,两个抵消了,所以房价就不动。这就是为什么央行到最后跟财政部怼起来了,我在这边拼命去杠杆,解决问题,财政部这边税收一直在往上涨,房地产税收也没有减,土地出让金等于废了。如果你把银根这块动了,地方政府受不了,地方债本来就包不住。所以导致要坚决的租购并举。

租购并举我认为是一次房改,大家对房改有一个误区,原来的福利分房,现在的货币分房就是房改?其实不是的。我们回顾一下之前的几次房改。第一阶段是以经济适用房为了核心的住房制度改革。但是现在的主体是经济适用房吗?不是。第二阶段就是招拍挂。招拍挂起来之后,以商品房解决保障房的问题。暨用市场化的方式解决经济适用房。所以06、07年出了一批蜗居、房奴了。然后不行,第三阶段,就开始了保障房放。第四阶段就是租购并举,这是根本性房改。他涉及到新的地根,新的银根,新的税收。

所以房改是三件事才形成一次改革,必须配套。第一件事就是分配,从福利分配到货币分配,到最后补贴。一直到现在的租赁。分配制度做了很大的改变。只要说第一个,货币分配的时候出台了按揭和招拍挂,或者可以按揭到炒房人,我买10套房子也可以按揭。所以光有一个分配的改革不是房改,一定要有制度配套。现在如果我们做租购并举,租赁这一块他需要金融和土地的配套。没有这两个配套并举不了。什么叫并举呢?我们每年卖10几万亿,去年是13.9万亿。并举我们已经做了一半了,什么叫并举?少说也要5万亿落到租房市场,哪有?现在1万亿都不到,根据并举不了,因为金融支持租赁,租购并举的金融政策还没有出台。原来商品房的时候开发贷,个人抵押贷款都有,现在银行缩紧了,大家比较难受了。但是现在你要让我租房你要给我贷款啊?消费金融没有钱,资产证券化。商品房最后可以卖,房产证啊,就脱手了。你这边没有房产证,那有资产证券化吗?我们现在还只是类rits,还不是真正的rits。所以出现最近一件事,我干脆炒房租行了,那也是一种金融行为,为什么媒体认为是资本行为?因为资本在背后推动。因为政府政策不出台,我就开始炒房租了,其实炒房租比炒房更可怕,他伤害的是正在职业初期的人。原来最早是划拨,招拍挂,专属,不允许干别的,现在你必须把地根和银根,租购并举配套还可以。

所以必须打开一扇窗,商品房市场去杠杆,那就要在租房市场积聚资金,引导资金流向。对于每年销售额达到10几万亿的产业,由售转为租,需要强有力的金融支持,要解决开发商的收益率,否则谁也不敢进。如果收益率低于是我资本的费用。本来4、5个点已经很低了,如果只有3个点谁愿意进来?

其实有几个数字大家要注意的。房价和买房的收入,一定要月工对比越租金,如果月工和月租金二者相当,既可以买房也可以租房,这是金规玉律。另外就是租金定房价。美国定价机制跟中国不同,一个地区的房价取决于这个地区的租金水平。这次我们专门分析了长租公寓从一开始的产业链条,资本链条,收益率和企业。我们正在组织这件事,深度认证为什么我说的这三件事是一个最基本的数据。这个调不过来,绝对不能做长租公寓。美国是以租金决定房价的,而中国的房价和租金没有一点关系。还有一个就是可支付力的问题了。

有几个关键数据,收入房价比,国际上一般合理范围在3—6倍。租售比,200个月左右的房租等于一套房,你北京现在是这样子吗?绝对不是,北京是800个月!差多少?深圳是600个月。差太多了!这个比例失调的话,要么房价大幅降,要负租金大幅涨,这两个现在都不太可能。和楼面价有关系,和租金收益率也有关系,租金收益率发达国家是6—8,而中国是2。和房地产税有关系。

中国的土地成本和国外不一样。这边在出让,那边在涨。到底是什么事?

国际租房市场比率到底是多少呢?实际上我们按照租赁房屋比和租赁人口比来说,中国的租赁人口只有12%,其他国家租赁人口和房屋大概是在20%左右,全国平均,日本和英国,所以租购并举不一定是50%,20、30%已经是并举了。发达国家也是一样。

再看看成是,深圳的租房比比较高,他的租赁人口比例在30%几。但是和旧金山、东京,和上海相比,人家超过50%的人在租房。

中国的租金收益率在下降,08年的时候大概在3.5%以上,去年的时候居然到了1—2。因为房价在上,租金在下。这种情况下,2017年正好租金下到1.5%的情况下,让大家租购并举,哪个开发商敢做?原来3—4都没有办法做,你看看国际上,美国是6—7。就算是我们老说的德国,德国的住房制度比较偏于政府指导,也到了4,但是中国就非常低了。这就是目前的现象。

这次我们去美国考察。是带着问题去的,可以看看,现在美国过去一年,特朗普这一段,3年就包括奥巴马了,可以看看他们的比例。最高的是什么?其实最高的养老公寓,无论是往后几十年,还是过去几十年,租金回报率是最高的,达到了14%。中国目前也是这样。养老公寓远远高于长租公寓。因为一租就是5年、10年,非常稳定。第二个就是工业了。他的租金,就是物流、仓储、工业厂方这一块。长租公寓去年到了6%,全美平均的,6—8。三年来看是这样子的。怎么也要到这个水平才能进,即便中国这些大机构。他也要要求5—6%,不可能太低。

美国长租公寓年龄分组比例,实际上是20—44岁这个年龄段。占长租公寓的52%,一半是给这些人的。然后到了75岁以上就进了养老公寓了,留下来的在长足这一块只有9%,所以长租公寓你是用不着做很多养老的事的。然后就到了收益率更高的这部分了。他的装修是另外一回事,他到了收益率更高,比长租公寓高出来大概4—5个点。所以我不知道,我没有具体看过全装修的标准,实际上是应该分开的,年龄段不同,对全装修的要求是不一样的。他55—64的在15%,这个数据是要考虑的。不是说我装修出来的房子谁去都满意,谁去都喜欢,不是这样的。

总结一下,途径就是稳定房价,实际上不是靠降房价,而是提高收入,如果能提高大家的收入,实际可支付的收入。房价稳定,降低低价,提高租金收益率。刚刚涨了租金马上就招来了那么多的板砖,不能涨租金!那就必须有大的金融机构,投资人,金融租赁市场,建立投资平台。比如说长租公寓的事,比如说龙虎集团与加拿大养老投资的共同设立长租公寓的投资平台就非常不错。实际上是加州养老基金一次买断的,也就是你没有大的机构是不行的。我问为什么退出时间不一样,为什么一次买呢?他说我们这种基金就要退出时间不一样,收益率不一样,我不是为了高的收益率,而是为了稳定。所以大的金融机构进不来,钱就贵,他这家融资成本就便宜了。如果融资成本便宜的话,相当于成本降低了,不用你涨租金照样可以提高收益率。钱要便宜,低要便宜。地根银根便宜,大的机构进来。资产证券化。现在我们商会正在整合,一开始做长租公寓的时候,REITs就介入,买家就作为你的投资方,这样就成功了。国家现在逼着大的机构做REITs。他对资本的回报率,越大的机构,越稳定的,越平衡的,回报越高,绝对不能把高利贷那部分,原来房价高,你信托15—20都敢进,不是这个路子了,必须让REITs进来,必须要考虑企业的利益。

在又一次住房体制改革到来之际,我们需要用改革的思路综合考虑各因素的制约与平衡,实现新的政策性突破,谢谢大家!
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