卢求：国际建筑的全装修经验分享

卢求：这个题目很大，主要讲4个方面的内容。第一是德国整个建筑业和室内装修的整体概况，第二是德国建造与室内装修方式。第三是室内装修风格与健康环保，第四是装修质量控制体系。 为了今天的分享，我花了相当多的时间调取了德国最新的一些统计数字。今天只能做一小部分的展示。德国的统计方式和我们关心的问题和统计方式不太一样，所以需要花一段时间梳理出来，这是其中一张表，2017年度他们最新的统计数字，居住建筑，在获批的建筑中的87.63%是钢筋混凝土和砌体结构，11.42%是木结构，只有0.02%是钢结构的。装配式建筑是其中的热点，在德国的土地中只占不到12%。我负责过一个德国方面课题的撰写。德国统计局对装饰建筑的定义是当一个建筑其大部分，我理解应该是50%以上吧，承受外墙或内墙，采用楼层高度或者房间宽度的预制购件建筑。按中国的理解就是对等我们的装配式建筑。进行一些简单的解读，在德国2017年最新的，居住建筑总量只有0.02%是钢结构，但是其中95%都是装配式建筑。可以看出钢结构本身非常适合做装配式建筑的。

  在钢筋混凝土和砌体结构中总量占87.63%，其中装配式建筑仅为2.93%。就是不到3%。虽然他们大量采用联合楼盘等等技术，但是总体装配式建筑只占3%左右。木结构主要是用于小住宅，独立式住宅，双拼住宅为主。也有部分多层住宅。而木结构本身装配占德国比例最高，81.69%。这也是整个装配式建筑当中最大的重投。

  德国的统计数字分为居住建筑和非居住建设，包括公共建筑、交通建筑、工业建筑、农业土地上的一些建筑产品。在最新的统计数字中2017年非居住建筑中72.47%是钢筋混凝土和砌体结构形式。我们可以看到钢筋混凝土大体相当。木结构相对减少。总结一下近10年新建建筑的竣工量，刚刚审批通过的数字基本上和建成比例相当。这是建成过去10年的总量，德国非居住建筑过去10年整个竣工量基本处于一个稳定状态，大概是在2500万—2900万之间。多数稳定在2600万平米。装配式建筑的比例是在40—60%，是一个相对比较高的比例数字。

  德国的公务建筑，刚刚说到装配式的比例相对比较高，但是他们对于公共建筑的结构形式的选择实际上是非常灵活的，政府也没有鼓励采用装配式建筑的政策，而是业主综合考虑经济、功能、技术、个性选择最佳的解决方案。比较常见的是多层建筑，除了高层建筑之外，钢筋混泥土和钢管混凝土的主体结构，楼盘为现浇钢筋混泥土或者是叠加楼盘的形式。这是部分地区，部分部位采用特殊的需求。

  室内装修，公务建筑基本上大量采用工业化装修的形式。工业化产品等等。外立面也是根据建筑设计的不同大量采用玻璃幕墙和钢结构，预制性的部品、部件。

  这个表格很有意思，跟大家展示一下，这些行业，今天中国装修行业的精英都在了，这是他们最新的统计数字，2017年第二季度装修各个行业总数，几个重要的数字，因为有些数字还不能完全理解，第一行翻译过来叫电子装修。这张表就2万2千多家企业，56.8万的建筑工人，以及工资情况等等。

  接下来给大家分享一个项目。这是德国法兰克福的欧洲区。后面高层建筑部分，法兰克福的金融区，会展中心，后面是德国的银行，再往远处是新的欧洲银行，近处有几个发亮的屋顶，形状比较独特的也是会展中心的大的展场。近处黄土地应该是2014年左右的时间，还有卡吊，颜色比较浅的地方是法兰克福市中心最大的一片新建的地。这是德国铁路原来的货运编组站，前一段时间我们的铁路局也要进入房地产开发，因为他们手里的土地非常的丰厚。德国也是这样，因为航空的发展，货运量大大减少，土地初步空出来了。就开始经过了土地的整治、招标等等，然后批出来作为房地产开发项目。是一个综合项目，而不只是住宅区。

  橙黄色的线划出来的是德铁路开发商，67公顷，其中还有办公、商业、住宅。还有配套的幼儿园。预计居住人口1万人，工作岗位3万人。计划周期也比较长，基本上是按目前的建设建设出来的。这是多层住宅。现场拍的一些住宅落成后的效果。我们可以看到多层住宅多多为现浇钢筋混凝土的形式，还有石灰砂岩养护砖，这种建筑材料比烧泥砖更便宜，而且建筑物理性能也更好。同时不破坏土壤，是工业废料做成的。设计非常精细，每块砖的尺寸在图上都有，做砌体的时候工艺非常好。防火、隔音、防潮都非常好。

  这是他们无数不多的高层建筑。2年前盖起来的。位置是在画红圈的位置。当时他们当时设计方做的渲染图，中间一大片，底下是新的地产站，上面是新的中央公园，这是落成后的效果，这是进门的大堂，这是装修后的实景照片，非常的简洁，在当地位置非常好，走到金融地区也就15分钟左右。类似北京金融街这样的区位。然后找到了一些相关的资料，他们售楼处都是按使用面积，而且每个小空间的面积都划的非常清楚。这样购买者可以自己衡量是不是有误差，总价也就是7.5万人民币每平方米。基本上单套在1200万。这两年也涨的非常快。 德国的装修标准，跟中国大体上基本相似，但是有一点不同，他们不含厨柜，因为他们的厨房基本上是敞开的厨房，和客厅在一起，厨柜是最重要的装饰物，代表主人的欣赏品位和个性化追求，所以他们的标准，精装住宅是不含厨柜，厨柜又非常专业的厂家配套，他们预留了水电接口。然后装修也是非常个性化的，都可以在菜单不同选择瓷砖、卫浴、五金件都可以理解。但是还有一条，德国的深度个性化装修。我有一个朋友在那边买房子，让我帮他做咨询，他把遇到的问题跟我说了，德国买房子除了承重部位之外，割断墙是可以改动的，户型可以变化，买方可以根据自己的需求，把割断墙的位置改了，线路什么的都可以改，德国的人工是非常贵的，但是这样的操作是可以实现的。中国的住宅已经这么贵了，更换的频率也不会那么高，一套住宅大家的使用时间还是比较长的，中国未来10年之后可能会出现这种情况，深度定制化，能够为客户的某一项需求提供客观的，非常贴心的服务。

这是为了这次分享会准备的新的案例，这是德国在建的公寓塔楼，也是豪宅之一。大家如果有机会去德国法兰克福可以看一下，正在施工当中，412个单元，高度是172米。420个停车位。管式的阳台，开阔的视野的同时又保证了私密性。然后7层有一个1000平米的花园，43层有一个阳光住宅。这是德国不太常见的豪宅类的重装修的产品。价位在10—14万人民币左右一平米。这是目前的工地情况。现浇钢筋混凝土。里面部分的主体是线雕，外面的阳台板的部分是定制的。德国室内装修质量非常好，空气质量控制非常好，主要是4个方面，一个是行业标准非常高。时间关系不展开讲了。德国的标准都是非常著名的，从建筑整体工程一直到各个项目。板的标准，分类的标准，都是几十项，上百项。包括对于污染物的排放。对空气质量的控制也是有非常成熟完善的标准的。 第二个产品品质高，这一点中国和德国的差距比较大，通过市场产品质量的准入限制，和本身产品的排放，都非常的严格，所以差的产品在市场上很难生存。 再就是至于施工水平高。他们瓷砖铺设工业掌握的知识，整个的培训系统我们国家目前农民工是不一样的，再一个就是装修简洁，追求自然，也这是减少室内污染非常重要的方面。减少复杂的装修，材料非常简单，利于维护、打理。 轻装修，重交付。简单的房子不会过时。小结一下，行业标准高，产品质量高，装修简洁。非常感谢大家！
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