欧阳捷：房地产大驱使下的全装修之变与不变

首先我们看看房地产大的趋势怎么样，我再从不同的角度谈谈我个人的想法。目前国际金融形势确实出现了非常大的不确定性，中央政治局7月31日的会议上明确提出了稳中有变，这种变化对我们国内的经济产生了巨大的挑战性，看起来是贸易战挑起了争端，其实贸易战只是前哨战，其实是美国为了扰乱全球秩序，最终让美元回归。美国就变得强大了，所以特朗普想做的事就是希望美国的经济发展速度变快，其他国家经济发展速度变慢。所以我们认为中美全面经济对抗是不可避免的。未来20年，中美之间各个领域的冲突摩擦，不断是谁在台上，美国谁在台上，都不可避免。所以各种各样的战斗接二连三的。而且中美之间一定都是打打谈谈，谈谈打打。当中美两者的差距越来越小的时候，美国的领先优势就会保持，中国追赶美国的速度就会放缓。

因此我们必须自己站稳脚跟，把我们自己的事情做好。未来我们会可能美元荒很快就要来了，中国也面临巨大的风险。我们怎么做呢？过去我们是大水慢灌，现在央行自己在保持克制，央行不敢再回到过大放水了，他必须克制住了。现在我们的目的也是应对美元荒，中国经济现在也面临下台阶峰会，从出口、消费、投资全部都在往下走，这种情况下，如果中国经济增长放缓，毕竟会导致社会矛盾凸显。现在有一些地方已经爆发出来了，有一些地区政府现在向公务员借钱，给教师发工资，利率15，税后利率10%。他们靠什么收益呢？未来在地区政府就会导致新的矛盾。这种矛盾凸显，不这么做行吗？不行，因为教师、警察、医院可能都没有工资了。社会就不安定了。所以我们必须保持经济增长。但是经济增长碰到一个大的问题，所有的固定投资增速都在往下走的，这时候一枝独秀的就是房地产，不仅没有拖经济的后退，反过来还要推动。

我们再看看消费品的增速也在不断往下走，过去我们讲过一句话，人口的总量在不断的增长，但是社会品的零售总额增速正在不断下降，有三大原因，第一，新生儿逐步减少，对于他们的消费就逐步下来了，第二，老龄化，老年人是不怎么买东西的。第三就是我们物质消费欲望淡漠了，男士带手表的越来越少，女孩子穿拖鞋的越来越多，意味着我们对物质消费欲望在减弱。当然还有一个很重要的原因，大家觉得没钱，我们现在口红现象出来了，最近网上的热播剧《延禧攻略》，64集的浏览量达到了118亿，平均2亿人看一集。这是一个宫斗剧，其实反映了两个逻辑，第一个逻辑，他里面用了非常精致、精巧的，美伦美奂的中式服饰、道具，代表了我们正在往中华文明传统文化回归。第二个，因为我们现在生活非常拮据，非常困难，我们可能通过廉价的口红获得我们的心理补偿。我们也可以通过网上花几十块点这个剧获得心灵的释放。从另外一个侧面反应出来，当我们经济不好的时候，这些东西，廉价的东西就大行其道了。这个时候我们中国面临最大的风险是什么？中央政治局提出了稳定楼市、债市、股市、汇市。其实我们的风险是在汇市吗？不是，其实汇市有管制的。我们的股市呢？已经趴在地板上，跌无可跌了。所以最大的风险就在债市上，债市出现了风险就会出现大问题。债市的风险在我们的杠杆率。我们的杠杆率在不断的提升，最近虽然趋稳了，但是依然没有降下来。地方政府还在增长。这种情况下可能就会出现未来的债务违约。如果一个项目债务违约，可能就会导致一个企业出现风险，如果一个企业债务违约就可以导致所在行业整体性的金融挤兑，这时候好的企业本来没有问题，可能就会因此而被迫防债。债务违约出来之后我们会面临什么问题呢？企业最想做的事一定是先还债，这样未来就没有信用，就借不到钱了，这时候哪怕抛售资产也为了还债，如果一个企业这么做，就会有更多的企业这么做，这样就会带动资产泡沫的破灭。从而导致经济危机。所以债市风险是目前国内来讲最大的风险。

所以前央行行长说过，我们在泡沫中狂欢的日子已经不多了。刚刚和周总也在交流，其实这个东西不仅仅是在金融方面，在经济方面也存在同样情况。如果是的话，我们可能卖房子，卖股票，我们股票也面临平仓的风险，这时候就会遇到一个很大的问题。我们怎么办？过去我们讲去杠杆，要降债务，但是动作过猛，导致去杠杆出现了大问题。所以央行去年四季度会议，以及今年二季度的会议，两个对应下来，发生了很大的变化，过去我们是全力去杠杆，现在变成了结构、节奏、力度的去杠杆。所以我们控制节奏、控制节奏、控制力度的时候，现在开始慢慢降速了。我们必须向市场注入流动性，导致枯竭。过去提高直接融资比重，现在要扩大对外开放。从外面拿钱进来。过去我们讲改革，现在改革不搞了，暂时停下来，保持市场的稳定。看起来只是几句话，但是都是核心中的核心。 再看看流动性方面。在2013年，我们当时讲的是保持适度流动性。接下来是保持流动性基本稳定，去年年底是保持合理稳定，今年是保持流动性合理充裕。2015年的时候我们做过一个预判，当时我们认为2015年8月份的时候提过，我们的观察M2的增量，不是看总量，不是看增速，而是看增量，这个增量是多少呢？1—7月份，M2的增量是12.45万亿，相当于2012—14年3年的平均值，12.5万亿。当时M2增量有4万亿，如果这4万亿出来会去哪里？制造业不景气，股市大跌，黄金、期货都在海外。所以钱转了一大圈，最终流入房地产。结果到了2016年，整个房价起来了，当时回头看看2015年年底的时候M2增量是16.39，就在我们所说的区间内。再看看今年M2增量有多少？今年1月份M2增量是4万亿。6月份是2.7万亿。今年上半年M2增量是9.6万亿。如果我们假设全年翻一番的话，我们全年的M2增量将是从来没有见识过的。所以风险非常之大。

所以我们可以看到央行的重回定价方式。我们去杠杆的进程也放缓了，这时候稳增长，防风险的压力越来越大。因为我们的风险堤坝越筑越高了。所以现在去杠杆变成稳杠杆。最近有一个新的从来没有见过的提发，无换本续贷。就是你借钱之后不用还本了，这会带来什么逻辑呢？第一个，我们国家从古至今的欠债还钱的逻辑被打破了，你欠了钱可以不用还。第二个逻辑，我们赵秘书长是非常优秀的企业家，他按时还贷，按时续贷，按时借钱，所以他的信用体系非常好，但是另外一位老总他所在的企业一直赖债，不还钱。这时候银行和保监会告诉他，你可以不用还本了，我们国家的信用体系被打破了，是被谁打破的？我们想想看。如果是这样的话，我们是否会面对一个更大的信用危机呢？所以未来的3年我们都在处在一个外部巨大不确定的风险当中。当然我们内部也存在不确定的风险。所以我们如果能未雨绸缪，就不能迎接挑战，不能行稳致远，就不能立于不败之地。

7月31日中央政治局会议提出了一个观点，稳定很多东西，其实就是稳定压倒性。我们要从根子上推动改革，现在又回到了大基建加上大防水的方向了。我们可以看看结果，新一轮的大基建已经汹涌而来了，这时候房地产只能稳定，这时候不能添乱了，这时候必须控制房地产市场。我们再回到中央政治局关于房地产市场的4句话，其实我们看了一下，也没有太多的新意。

第一，我们要下决心解决房地产市场问题。过去这两年我们没有下决心吗？我们一直都在下决心解决房地产市场问题啊。第二句话，怎么解决？有4个措施，因城施策，供求平衡，引导预期，规范市场。这4件事我们这两年不是一直都在做吗？市场得到了好转吗？只能说表象来看高烧退去了，但是底下你的内脏和身体没有得到健康的恢复。第三就是资本市场因为这句话股市大跌的一句话，坚决遏制房价上涨。资本市场听到这句话就像惊弓之鸟。过去我们讲遏制房价快速上涨只是给地方政府的幻想，或者念想，房价只要不快速增长就可以了，但是可以间歇性增长。我们说2017年可以维持环比不上涨在2016年10月份的水平上，那么2018年、2019年、2020年怎么办？所以我们认为应当给房地产市场一个正确的预期，房价可以间歇式上涨，但是要有一个幅度，比如说不超过CPI的增长幅度，不久很好了吗？如果他们都不涨，地价、税费、人工成本、资金成本都在增，怎么让房价不涨呢？这样就会出现我们后面所看到的，房价被死死按住，地价在不断上升，房价、地价差在不断的减少。按照最高决策层提出的坚决遏制房价上涨，一定可以做到，但是下面一定会涌现出不断的乱象。政策扭曲，市场扭曲。最后一句话也非常重要，不管前面怎么说，最后一句话是加快建立房地产市场平稳、健康、发展的长效机制。不仅平稳，还要健康，而且还要发展。不是说房地产不要发展，不要平稳，恰恰相反，还是要平稳的。

所以中美贸易战不是好事，因为还会继续严控。但是也不是坏事，经济不好的时候需要房地产托底，这个托底的概念和过去不一样，过去是通过房地产拉动经济增长，现在的托底是既不要去对经济增长做贡献，但是同时也不要拖整个国民经济的后退。因此不好不坏，稳其实是最好的。过去我们讲房地产企业是没有战略的，因为我们有3年的周期在不断的波动，波动的过程当中企业没有办法产生战略，当波动的过程当中，你拿了钱，拿了地，招了人，市场开始大跌了，所以现在有些企业开始裁员了，李嘉诚都在澄清说他们没有裁员。没有裁员是对的，但是有没有减人呢？如果真的稳的话，对房地产市场是非常好的，但是现在整个市场预期已经在发生变化了，这种变化是非常微妙的，一旦叠加就会导致整个房地产市场大跌，如果房地产市场稳不住的话，那么又会来新一轮的刺激政策了。

这个过程当中我们钱越来越多了，央行在定向放水，钱会不会流向房地产呢？我们认为不会，这次定向放水和房地产依然无关，房地产依然是严控的。未来3年钱少且贵是房地产市场的新常态。

政策的逻辑还是平稳、健康、发展。这个过程当中我们年初做了一个预判，楼市是大稳小乱，政策上我们希望楼市保持平稳，房价既不会大涨，也不会大跌。保持现状就好了，如果房价真的大跌的时候地方政府可以双向限价，跌的时候不备案，涨的时候不让你交易。就像股市一样，停牌就可以了，未来房地产依然可以这么做。所以调控就是既不穿透上限，也不突破下限，就在这个区间小浮波动。所以经济不好的时候我们刺激房地产，房地产火爆了我们再打压。所以2016年底我们做过一个预判，当时调控政策在10月份刚刚出来，地产界的很多人都觉得政策延续不了多少，后来我们告诉大家，未来会延续18个月。因为政策刚刚出来，接下来是2017年的两会，再接下来是十九大，十九大要保持稳定，为了保持稳定我们不备案了，甚至有的楼都不让销售了。今年3月份新一届政府上任，我们不允许闪失，所以楼市保持相对稳定。

9月份又做了新的修正，我们认为房子不炒写入十九大报告，所以未来5年基本上就是平稳的格局，这就是大周期。所以这个时候我们不要再幻想在这届政府内还会有大起大落了，不会了。在很多城市我们接触很多地方政府，有强烈推动地价上调的动力，从中央政策来讲，我们过去是因城施策，也会有一城一策，甚至一城多策。
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