张雪舟:健康人居行动与解决方案实践分享


全联房地产商会副会长、精瑞中国不动产研究院院长张雪舟
传统的房地产,即买地建楼、销售、卖光这些模式已经过了顶风,已经进入下行通道。但房地产不仅是商品住宅市场,还有租赁公寓、联合办公、新兴行业、孵化器等、产城融合等很多模式都是方兴未艾的。

响应“健康中国2030”
昨天住建部召开的会议也一直强调改善需求,这一直是我们社会持续不断增长的需求,也是习主席讲的不平衡,实际上市民对美好生活的需求仍然是不平衡的。今年商会启动的健康人居行动与解决实践方案,我将与大家分享以下几部分主要内容:1.健康人居行动; 2.健康建筑体系介绍;3.健康建筑认证特点;4.案例分享。
健康人居行动是今年7月份在海南博鳌论坛一致通过的行动计划,主要响应“健康中国2030”,促进绿色建筑升级换代,引导产业的健康可持续发展。我们商会会积极参与国内外健康建筑标准的编织及修订;引导会员企业开展健康建筑示范项目;启动健康人居万里行,推动企业宣传和公众教育;启动精瑞人居奖的健康建筑专项;整合上下游产品技术资源,完善健康人居解决方案。我们有标准还不行,还要把它落地。

健康建筑体系标准优化建筑性能
严格来讲,WELL确实是全世界第一个完整提出健康建筑体系的标准。中国在2004年、2005年,国务院当时也做过健康住宅的标准,后来这个标准因为没有在国内推行开来,我们从2014年看到WELL标准后,确实看到它的体系是一个非常完整的体系。它从七个概念:空气、水、营养、光、健康、舒适性和心理,它是针对人,而不是建筑。
目前全球注册项目441个,获得认证项目铂金1个,金级12个,银级7个。在中国目前已经注册82个项目,预认证16个,获得认证2个。虽然中国的数目不大,但规模非常大,中国快速发展的市场目前方兴未艾。这是中国科学研究院、中国城市科学研究会及中国建筑设计有限公司在2017年1月6日推出了一个全体标准,主要内容也差不多,共有10个。目前有3个公共建筑和2个住宅项目进行申报,这个行标马上要出来了。
这是中南置地联合中国建筑科学研究院于2017年8月1日宣布发布国内首个健康住宅标准。
这是清华大学研究学院在11月8日发布的健康建筑标准,他们选取了三个最主要的,也是目前能达到的空气、水、光三个标准,这也是比较精炼提出在住宅领域的标准。
这样的行为,包括国内外的标准,说明中国房地产行业已经迅速成长。保利集团要拿出8个项目进行WELL认证,所以这与党中央提出的以人为本非常相关的。今天为止绿色建筑一直成为国家的行动纲领,但绿色建筑主要以节能、节水、保护环境,更多是针对社会、地球、整个行业,但它对建筑里人的关注有一部分指标,但比例很小。昨天很多嘉宾从北方过来,雾霾年底又入侵中原,所以空气质量、环境从中央到行业到普通消费者都非常关注,如何改善我们的环境,追求美好生活,以人为本的这种体系?所以目前很快在中国市场流行起来。
回到WELL,这确实是它最初的一个宗旨,它是设计和建筑模型,将人类健康特征融入建筑环境之中是一种基于性能的系统,用于衡量建筑环境对人类健康的影响。刚才说的七个概念,包括空气、水、营养、光、健身、舒适、精神等很多硬的指标,比如水的洁净度、无障碍的问题、舒适度问题、噪音问题,还有营养、健身、精神这更多是软管理的问题,措施问题、企业理念问题等。这是从软硬角度结合,提出人在建筑中健康的很重要体系。
我们90%的时间都是在室内渡过的,所以我们要打造健康生活,才能使生活更好。即使有很多建筑,不仅是住宅。前两天年会被请到某个长租公寓,是国内发展非常快的市场,他们也暴出一些问题,检测甲醛严重超标,投诉量非常高。不管是住宅,还是办公场所、商业场所,包括酒店,90%的空间和环境对我们的影响,我们必须要关注。
建筑环境对人体的影响,比如头疼、不舒适等。室内环境对人幸福感及主观认知的影响,这是生理健康、心理健康、工作效率、办公环境、企业文化。最后落在企业通过改善环境,使企业员工的效率提升,最终导致企业投入产出比的增加。

亟需综合的全专业的技术顾问与咨询
WELL和LEED是互相认证的,目前正在谈是否跟中国三星标准互相认证。我们知道绿色建筑在国内认证了很多年,大家非常熟悉,我想介绍这个体系。LEED认证相比,WELL有三大特点:
1.系统更全面、更复杂。除建筑工程领域之外还涉及到饮食、健康、精神、文化领域,需要有更全面的专家咨询。
2.WELL认证不仅与建筑设计及建筑过程有关,还涉及到日后的物业运营,公司的行政管理,企业文化建设等多个领域。需要从建筑规划设计、招标采购、施工安装、运行调试、运行维护、行政管理各个方面提供全方位的指导、监督与检查。
3.WELL认证更强调结果,而非简单的设计认证。WELL认证发放前最后一个环节是独立第三方赴现场进行实地检查、取样及化验。认证难度比LEED认证高一个等级。取个样拿会美国实验室,目前中国实验室还没有完全完成授权,我们正在探讨能否在中国落地,让外国检测员飞过来检测。LEED主要审图、技术措施,而WELL是审最后指标。
解决方案是需要综合的全专业的技术顾问与咨询,包括建筑、机电声学、光学、外墙、室内、家具等这样的全过程。所以需要从造价、设计方案、结构顾问、机电顾问、外墙顾问、灯光顾问、园林景观、弱电、室内装修等。

案例分享
下面说一点案例分享。目前中国只有两个项目拿到认证,一个上海办公室,包括家具设备等大概2万元/平方米,这样的装修标准不是能在中国大面积推广的。还有一个小规模的超市获得认证,目前中国有一些项目还在认证进行中。如何在本土化的装修水平、装修工艺和装修价格的水平上达到这样的国际标准?我们也做了一些室内空气的分析,这是我们跟清华大学国家建筑实验室专门搞的一个工作,刚才说三大体系是软的,硬的是空气、水、舒适度和光线。光线、水解决难度不是特别大,但WELL对甲醛等方面有很严格的要求。我们装修时会产生什么污染?比如甲醛、装饰材料、布艺、二氧化碳,人密度高,二氧化碳肯定会加高。尤其是第一项,苯、甲醛、TVOC,小规模可以做得很好,但大规模会遇到很多问题。
很多企业讲我选的都是国家标准,甚至选的是欧盟产品,但装了之后还是超标,这是怎么回事?我们有一个新的模式是什么产品都是合格的,但装在一起后是否合格?现在很多产品是含量指标,但影响健康的不是含量指标,而是挥发速度的指标。现在清华正在做一个有机挥发率的标准,目前国内没有标准,我们把这个参数输进去后,你告诉我你多大面积、用多少材料,最后我们算一下分配到TVOC的含量,反推到你产品选择的量级。如果装载量大,可能产品会很大。除了主材,还有辅材,目前很多开发企业对辅材都不是很关注,这些辅材占总成本不占1%或2%,但挥发率占20%以上,这是大家需要关注的。
我们最近跟很多上市公司合作,把高铁用的一些胶类引入我们的行业,这是经过严格的环保测试。我们建筑行业目前还没有这方面的数据,主材、辅材的工艺过程也要重视,因为施工者不是很重视指标,这是中国特色。甲方给你提供的样品是一个合格产品,但回头供应时是否参合不合格的产品?所以这些是施工要非常注意的。
符合装载量已经开发出来了,根据室内的设计方案选择材料,计算主辅材用量。这些数据会支撑我们的模型测算。最后还要回到价格,如果都按2万元达到WELL标准,这样没有意义,一定要做落地的标准。过程我就不详细讲了。
这是北京二环阜成门做的小楼,这个项目我们做得很辛苦,用了十个月,因为很多数据不全,在检测中不断发现问题,一共拆了四次。如果不算换的成本,这个成本很高,但最后的成本是1800元。我们各种设备装好后都会测一次。
这是我们的检测报告,不仅达到WELL标准,还达到《室内空气质量标准》GB/T18883。国内18883标准在室内的标准比WELL还高,因为WELL是容许空旷测试,而后者是封闭的。这是我们上海盘古天地的项目,这是实景样本,我们也是按住宅装载量。我们做了厨房、卫浴、空调,这是第二个做,所以时间快一点。下一步我们马上在深圳华润有一个商业空间,希望在座很多企业共同加入,把健康建筑能够落实的行业中。因为这是行业链非常大的调整,可能将来的材料不能让承包方、施工方来定,包括每一个胶,如果中间任何一个出现漏洞你都没法改。你做完后不知道哪里不合格,我又不能全部重新拆掉,这不仅是材料选择,过程管理都非常重要,这是我们商会,我们拿到这个标准很好,但是如何让更多企业去用?所以我们花了很多时间做落地方案。