陈啸天：新时代•新机遇•新变局

十九大刚开完，在座都感觉到房地产行业都很紧张，因为大家都很关注房地产到底何去何从。如果今天按照我们的角度来看，真的可以用这三个词来表达，因为当前的房地产及我们所面临的产业链上下游，尤其是全装联这个领域，真的可以称为新时代、新变局、新机遇。

房地产从经济助推器已经成为稳定器，同时也承担行业的载体。大家都明白十九大之前房地产的角色特别别扭，为什么别扭呢？我们天天听到的房地产像过街老鼠一样，你的一举一动都是别扭，你办个会都很紧。2018年之所以称为小年，是因为2017年、2016年、2015年房地产市场是怎么起来的。因为我们突然放开了，放了将近1万亿资金，尤其是3月份限购限贷限了四年之久，所以连续两三年整个行业去库存，2018年的我们的需求应该解放休停期。我相信是基于这点逻辑。
大家都看到3月23日住建部黄部长已经开始说了跟2017年房地产行业完全不一样的两句话。第一句话，支持改善需求。2017年全球全国主要性的城市几乎都是一个大逻辑，就是限制。前两天黄部长说支持改善需求。

第二点，延续2016、2017年以来的，就是继续三四线和县城。为什么说这句话？为什么我称为当前的房地产？它已经从经济的助推器成为稳定器。这几年下来大家都看到了，为什么李克强总理始终喊双创，已经喊了很多遍了。十九大开完以后也是一样，为什么这样？原因也很简单。大家所面临的内外压力都是比较大。外国的压力很简单，不承认中国，比如美国对中国发起了3.1的调查。我们外部的环境，当前面临着巨大的压力。
另一方面呢？我们要看到自身的环境，大家也看到最近有很多新闻，如果我们把新闻串起来，我想大家会有一点主见。比如媒体报道包头地铁轨道暂停，或者前两天又有新闻出来了，反正是表达防止地方隐性的账务，怎么做呢？谁的妻子谁抱走，不要让中央拖底。这些说明什么问题？内忧外患。我理解2017年房地产核心城市调控将近整整一年，为什么到了年底（10月23日）开始突然变化？这是内部环境、外部环境导致的，所以当前的任务是防风险。

要防风险，提质增效成为主要诉求。我们特别认可国家目前对现阶段主要矛盾的定义，包括整个社会对美好生活的追求，这中间也默认或引领、导向大家对全装修未来发展的需求。在座各位可能跟我一样，你去装修一个房子搞死了，但全装修大家都需要，因为没那么多时间。提质增效意味着对美好生活的需要，只是放到房地产。
第三个烦恼，为什么称为进入稳定期？前些年房地产有很多红利，最大的红利是政策红利，一旦政治出现问题会拿房地产推。现在我们需要承认，在当前中国整个经济结构中，在当前整个社会面临的主要矛盾里面，房地产占着非常重要的角色。在中国没有哪个产业像房地产一样的，比如每天大家看到的排行榜都是亿瀚智库发布的。

我谈一个数据，今年排名100名的企业销售额接近180亿。在中国哪个行业像房地产这样？一年干到180亿，没有哪个行业像房地产有那么大的关联性，能带动大量的上下游，比如全装修行业。在场的有很多供应商，有房地产才能带动起来，所以房地产在今天承认不承认，它都是资讯产业。
另一方面，在今天整个国家面临国际国内各种变化，所以房地产从原来对经济持续发力作为助推器作用，它今天成为稳定器，对整个国家的贡献，财政、税收、就业也好，它有极大的拉动性。我们要开始对房地产表态有所转向了，我们当前领导们都提房住不炒、租赁市场。一方面希望房地产成为稳定器，也希望慢慢调节，怎么调呢？很简单，房地产是怎么走的？大家都知道，为什么出现这么多长租的概念？因为房地产已全方位进入存量，在存量结构不像20年前的增量市场，让房地产不断拿地盖房子，每个企业做完后又换一个市场，增量市场已经不多了，我们需要存量。我们需要遏制炒作行为，现在租赁市场面临重大机遇。更重要的一点，因为存量的机遇，所以做全装修面临重大的机遇。房地产这样的需求结构已经全面改变，转向大家对美好生活的追求，所以全装修越来越成为一个必须，而不是选择了。

第二，行业的大变化情况。纯粹从行业角度有很多可以谈，但我谈几点。2017年整个行业有两条线，一线和二线称为去杠杆，但三线和四线在去库存。很多新冒上的企业，那些小一点的，是从三四线发展起来的都有大的增长，这正是因为政策的引导。
2017年大调性都是在进行一个稳定价格，从201年的数据来看，如果大家看报道大家都知道天天在喊房地产，但为何今年的成交量还在涨？因为媒体只爱报道大城市，而中国城市是什么概念？中国的城市，我们的地级市有287个，我们的县级市374个，我们的县，即我们所讲三四线的概念是2826个。我们看到的新闻、媒体的报道，整个行业往下走，我们的政策不断在调，但盘点数据时看到房地产行业仍然往上走，为什么？因为主战场换了，2015年货币政策放水，放了将近1万亿，推动行业的快速往上走，所以一二线房价快速往上走。房价涨了一定程度，因为房价涨会影响社会稳定程度，所以一二线去杠杆。比如2013、2014年我们一方面调房地产，另一方面也看到了民间炒煤，炒煤后这些资金被赶出来，被赶出来资金没地方走，所以炒大蒜，导致价格被往上走。然后这些资金炒辣椒，这些资金又被赶出来。然后又去炒其他的，即生活方面的，所以后面大家还是发现与其让大家到处后，还不如让它圈住，即房地产。所以二三线成为重点，成就了碧桂园，也成就了2017年房地产在调控、打压，重点城市，尤其是核心城市都很惨，但房地产数据往上走。调杠杆和调库存并行，我们的成交量往上走，所以2017年全年房地产的成交规模还在往上。

2018年短期来看，我相信调控大的不大会放松，但局部必然会忙。就像我刚才讲的，房地产在今天不再是自身，因为关联度很高。国家当前面临国内外的环境变化，也因为房地产承载地方政府滚动性的财政制度和税收，以及社会的稳定需要，所以房地产仍然需要作一个稳定。

我为什么讲10月23日领导的表态，因为大家看看这几年我们已经推出了多少各地的轨道交通的批复，多少的资产批复等，这些都需要财政的投入。一方面我们通过基建拉动，另一方面房地产是非常重要的一点，我称为稳定器。其实还有一个角色，房地产还是通向未来产业的载体，但这个我不多讲。我主要说2018年我不看空房地产行业，为什么？理由很多，主要是它的角色、权重、它自身的需求，更重要的是我们不能找其他行业短期代替房地产行业。所以2018年我们看好，大家不用悲观，2017年是很高的位置。当前这个行业我不多讲，我简单说说我们能看到房地产成为一个小装游戏，大家都是与装修相关的，我想告诉大家，因为我们将围绕房地产来转。如果大家做的不是C端，大家的重点放在B端的话，我可以告诉大家不用超过3年大势就看得很清楚，这个行业变成极其小的游戏，你看到的是50家企业就够了，因为会超过80%的市场份额，这一点大家不用怀疑，为什么呢？最简单的办法，比如碧桂园，我们还有恒大、万科、融创、保利。50家企业是80%的份额，房地产行业一年就算10万亿，五家企业很可能做到四万亿，而且是大部分，即40%。50家是80%，所以会成为小众，如果大家做C端没问题，你可以做电商、分销。如果做B端就提醒大家，因为行业成为一个小众，我们如何在房企这样的门槛能够进去，这才是最重要的环境。
第三，未来全装修，可能在座比我专业，按我从战略角度，我认为未来的动力是市场动力、政策动力、金融动力、技术动力。房地产行业经过这么多年的发展，我们解决了房地产大量的改革利益、大的市场需求，即从0到1的结论，但0至1主要解决住房问题。随后我们面临的是如何从1，或者从有了到更好，或者从1到10的过程。这个过程在装修领域，我们不仅是装修领域，我们上下游的产业链会承担更大的压力、发展空间和发展机遇。

我认为未来有四个方向，第一是市场动力。从B端到C端的角度，比如不让炒，炒房很简单，装修万一下家不喜欢呢？一旦不许炒，这对装修就有一个需求。第二是租购，尤其是定制化的装修，我相信未来是有需求的。最近见到很多企业，见到很多国有、民营的企业都希望在租赁市场发力。比如深圳一家企业告诉我，我们有3万套，上海说有15万套租赁已经做成装修了。B端，房地产竞争环境规模化、集中化，大型房企的全装修比例高，不能说省成本，还要做质量和品质的提升，这对装修都提出这样的需求。

装配式是趋势，更有利于全装修，这是大势所趋。这里有很多案例，一是市场证券化，现在已经打开了，关于租赁市场有很多方法。在上下游产业链这方面，我相信有越来越多规模化的趋势能够出来，这是大家可以看见的利好。技术助力降低成本，为全装修带来新机遇。这些都不需要多讲。
由于时间关系，我更多想告诉大家几句话。第一，房地产行业不用摇头，如果你是开发商，你只需要想你还不在这个行业。第二，不管2017、2018不太看好，但是做装修的，我们C端有大量存量，我们B端还能维持3至8年的增量规模，我们应该持续看好。第三，整个国家在往前推进，整个社会性发展实体经济，实际上在座全装修供应链的朋友，我觉得大家有可能从战略的高度考虑一个问题，什么问题？比如我天天跟房企谈的问题，都是战略层面的建议。而我没告诉他我所看到的房地产的方向是什么呢？我是八个字，有城市量、有资源。现在跟以前开发商做住宅已经不同了，这是政府引导大家，我这儿有地，你拿到地都是地王。我有地，有上亩地，你来啊，但是你不能像以前一样拿完地盖完房拍拍屁股走完，但你要给我留点产业。政府引导房地产做产业，引导房地产帮国家做实体。所以我定义未来整个社会房地产发展的路径是两个字，资源。为什么？产业园、特色小镇是形式，如果你有资源什么都能玩，如果你没有资源什么都不能玩。我想告诉诸位，今天国家发展的方向，实体经济也好，在座都会说我有资源什么都能做，没有资源什么都不能做。在国内这样重大的战略发展导向下，为了整个社会将来出现一个趋势，就是重新挖掘社会底层的资源，就是我讲的八个字，叫做“优化重组、价值重构”。所以建议在座各位，如果是房地产的上下游，积极关注国家面临内外的压力，以及这个压力下房地产的角色，以及这个角色下房地产未来的走向。同样，我们作为房地产上下游的配套怎么选择自己的未来？
最后我想告诉大家，我不看空，我特别看好，谢谢诸位。