陈啸天:新时代•新机遇•新变局
十九大刚开完,在座都感觉到房地产行业都很紧张,因为大家都很关注房地产到底何去何从。如果今天按照我们的角度来看,真的可以用这三个词来表达,因为当前的房地产及我们所面临的产业链上下游,尤其是全装联这个领域,真的可以称为新时代、新变局、新机遇。
房地产的需求应该解放休停期

全联房地产商会企业企业研究会秘书长、亿翰股份董事长陈啸天
房地产从经济助推器已经成为稳定器,同时也承担行业的载体。大家都明白十九大之前房地产的角色特别别扭,为什么别扭呢?我们天天听到的房地产像过街老鼠一样,你的一举一动都是别扭,你办个会都很紧。2018年之所以称为小年,是因为2017年、2016年、2015年房地产市场是怎么起来的。因为我们突然放开了,放了将近1万亿资金,尤其是3月份限购限贷限了四年之久,所以连续两三年整个行业去库存,2018年的我们的需求应该解放休停期。我相信是基于这点逻辑。
大家都看到3月23日住建部黄部长已经开始说了跟2017年房地产行业完全不一样的两句话。第一句话,支持改善需求。2017年全球全国主要性的城市几乎都是一个大逻辑,就是限制。前两天黄部长说支持改善需求。
第二点,延续2016、2017年以来的,就是继续三四线和县城。为什么说这句话?为什么我称为当前的房地产?它已经从经济的助推器成为稳定器。这几年下来大家都看到了,为什么李克强总理始终喊双创,已经喊了很多遍了。十九大开完以后也是一样,为什么这样?原因也很简单。大家所面临的内外压力都是比较大。外国的压力很简单,不承认中国,比如美国对中国发起了3.1的调查。我们外部的环境,当前面临着巨大的压力。
另一方面呢?我们要看到自身的环境,大家也看到最近有很多新闻,如果我们把新闻串起来,我想大家会有一点主见。比如媒体报道包头地铁轨道暂停,或者前两天又有新闻出来了,反正是表达防止地方隐性的账务,怎么做呢?谁的妻子谁抱走,不要让中央拖底。这些说明什么问题?内忧外患。我理解2017年房地产核心城市调控将近整整一年,为什么到了年底(10月23日)开始突然变化?这是内部环境、外部环境导致的,所以当前的任务是防风险。
提质增效成为主要诉求
要防风险,提质增效成为主要诉求。我们特别认可国家目前对现阶段主要矛盾的定义,包括整个社会对美好生活的追求,这中间也默认或引领、导向大家对全装修未来发展的需求。在座各位可能跟我一样,你去装修一个房子搞死了,但全装修大家都需要,因为没那么多时间。提质增效意味着对美好生活的需要,只是放到房地产。
第三个烦恼,为什么称为进入稳定期?前些年房地产有很多红利,最大的红利是政策红利,一旦政治出现问题会拿房地产推。现在我们需要承认,在当前中国整个经济结构中,在当前整个社会面临的主要矛盾里面,房地产占着非常重要的角色。在中国没有哪个产业像房地产一样的,比如每天大家看到的排行榜都是亿瀚智库发布的。
我谈一个数据,今年排名100名的企业销售额接近180亿。在中国哪个行业像房地产这样?一年干到180亿,没有哪个行业像房地产有那么大的关联性,能带动大量的上下游,比如全装修行业。在场的有很多供应商,有房地产才能带动起来,所以房地产在今天承认不承认,它都是资讯产业。
另一方面,在今天整个国家面临国际国内各种变化,所以房地产从原来对经济持续发力作为助推器作用,它今天成为稳定器,对整个国家的贡献,财政、税收、就业也好,它有极大的拉动性。我们要开始对房地产表态有所转向了,我们当前领导们都提房住不炒、租赁市场。一方面希望房地产成为稳定器,也希望慢慢调节,怎么调呢?很简单,房地产是怎么走的?大家都知道,为什么出现这么多长租的概念?因为房地产已全方位进入存量,在存量结构不像20年前的增量市场,让房地产不断拿地盖房子,每个企业做完后又换一个市场,增量市场已经不多了,我们需要存量。我们需要遏制炒作行为,现在租赁市场面临重大机遇。更重要的一点,因为存量的机遇,所以做全装修面临重大的机遇。房地产这样的需求结构已经全面改变,转向大家对美好生活的追求,所以全装修越来越成为一个必须,而不是选择了。

第二,行业的大变化情况。纯粹从行业角度有很多可以谈,但我谈几点。2017年整个行业有两条线,一线和二线称为去杠杆,但三线和四线在去库存。很多新冒上的企业,那些小一点的,是从三四线发展起来的都有大的增长,这正是因为政策的引导。
2017年大调性都是在进行一个稳定价格,从201年的数据来看,如果大家看报道大家都知道天天在喊房地产,但为何今年的成交量还在涨?因为媒体只爱报道大城市,而中国城市是什么概念?中国的城市,我们的地级市有287个,我们的县级市374个,我们的县,即我们所讲三四线的概念是2826个。我们看到的新闻、媒体的报道,整个行业往下走,我们的政策不断在调,但盘点数据时看到房地产行业仍然往上走,为什么?因为主战场换了,2015年货币政策放水,放了将近1万亿,推动行业的快速往上走,所以一二线房价快速往上走。房价涨了一定程度,因为房价涨会影响社会稳定程度,所以一二线去杠杆。比如2013、2014年我们一方面调房地产,另一方面也看到了民间炒煤,炒煤后这些资金被赶出来,被赶出来资金没地方走,所以炒大蒜,导致价格被往上走。然后这些资金炒辣椒,这些资金又被赶出来。然后又去炒其他的,即生活方面的,所以后面大家还是发现与其让大家到处后,还不如让它圈住,即房地产。所以二三线成为重点,成就了碧桂园,也成就了2017年房地产在调控、打压,重点城市,尤其是核心城市都很惨,但房地产数据往上走。调杠杆和调库存并行,我们的成交量往上走,所以2017年全年房地产的成交规模还在往上。
房地产行业的发展趋势
2018年短期来看,我相信调控大的不大会放松,但局部必然会忙。就像我刚才讲的,房地产在今天不再是自身,因为关联度很高。国家当前面临国内外的环境变化,也因为房地产承载地方政府滚动性的财政制度和税收,以及社会的稳定需要,所以房地产仍然需要作一个稳定。
我为什么讲10月23日领导的表态,因为大家看看这几年我们已经推出了多少各地的轨道交通的批复,多少的资产批复等,这些都需要财政的投入。一方面我们通过基建拉动,另一方面房地产是非常重要的一点,我称为稳定器。其实还有一个角色,房地产还是通向未来产业的载体,但这个我不多讲。我主要说2018年我不看空房地产行业,为什么?理由很多,主要是它的角色、权重、它自身的需求,更重要的是我们不能找其他行业短期代替房地产行业。所以2018年我们看好,大家不用悲观,2017年是很高的位置。当前这个行业我不多讲,我简单说说我们能看到房地产成为一个小装游戏,大家都是与装修相关的,我想告诉大家,因为我们将围绕房地产来转。如果大家做的不是C端,大家的重点放在B端的话,我可以告诉大家不用超过3年大势就看得很清楚,这个行业变成极其小的游戏,你看到的是50家企业就够了,因为会超过80%的市场份额,这一点大家不用怀疑,为什么呢?最简单的办法,比如碧桂园,我们还有恒大、万科、融创、保利。50家企业是80%的份额,房地产行业一年就算10万亿,五家企业很可能做到四万亿,而且是大部分,即40%。50家是80%,所以会成为小众,如果大家做C端没问题,你可以做电商、分销。如果做B端就提醒大家,因为行业成为一个小众,我们如何在房企这样的门槛能够进去,这才是最重要的环境。
第三,未来全装修,可能在座比我专业,按我从战略角度,我认为未来的动力是市场动力、政策动力、金融动力、技术动力。房地产行业经过这么多年的发展,我们解决了房地产大量的改革利益、大的市场需求,即从0到1的结论,但0至1主要解决住房问题。随后我们面临的是如何从1,或者从有了到更好,或者从1到10的过程。这个过程在装修领域,我们不仅是装修领域,我们上下游的产业链会承担更大的压力、发展空间和发展机遇。
不看空,特别看好房地产
我认为未来有四个方向,第一是市场动力。从B端到C端的角度,比如不让炒,炒房很简单,装修万一下家不喜欢呢?一旦不许炒,这对装修就有一个需求。第二是租购,尤其是定制化的装修,我相信未来是有需求的。最近见到很多企业,见到很多国有、民营的企业都希望在租赁市场发力。比如深圳一家企业告诉我,我们有3万套,上海说有15万套租赁已经做成装修了。B端,房地产竞争环境规模化、集中化,大型房企的全装修比例高,不能说省成本,还要做质量和品质的提升,这对装修都提出这样的需求。

装配式是趋势,更有利于全装修,这是大势所趋。这里有很多案例,一是市场证券化,现在已经打开了,关于租赁市场有很多方法。在上下游产业链这方面,我相信有越来越多规模化的趋势能够出来,这是大家可以看见的利好。技术助力降低成本,为全装修带来新机遇。这些都不需要多讲。
由于时间关系,我更多想告诉大家几句话。第一,房地产行业不用摇头,如果你是开发商,你只需要想你还不在这个行业。第二,不管2017、2018不太看好,但是做装修的,我们C端有大量存量,我们B端还能维持3至8年的增量规模,我们应该持续看好。第三,整个国家在往前推进,整个社会性发展实体经济,实际上在座全装修供应链的朋友,我觉得大家有可能从战略的高度考虑一个问题,什么问题?比如我天天跟房企谈的问题,都是战略层面的建议。而我没告诉他我所看到的房地产的方向是什么呢?我是八个字,有城市量、有资源。现在跟以前开发商做住宅已经不同了,这是政府引导大家,我这儿有地,你拿到地都是地王。我有地,有上亩地,你来啊,但是你不能像以前一样拿完地盖完房拍拍屁股走完,但你要给我留点产业。政府引导房地产做产业,引导房地产帮国家做实体。所以我定义未来整个社会房地产发展的路径是两个字,资源。为什么?产业园、特色小镇是形式,如果你有资源什么都能玩,如果你没有资源什么都不能玩。我想告诉诸位,今天国家发展的方向,实体经济也好,在座都会说我有资源什么都能做,没有资源什么都不能做。在国内这样重大的战略发展导向下,为了整个社会将来出现一个趋势,就是重新挖掘社会底层的资源,就是我讲的八个字,叫做“优化重组、价值重构”。所以建议在座各位,如果是房地产的上下游,积极关注国家面临内外的压力,以及这个压力下房地产的角色,以及这个角色下房地产未来的走向。同样,我们作为房地产上下游的配套怎么选择自己的未来?
最后我想告诉大家,我不看空,我特别看好,谢谢诸位。