欧阳捷：如何抢占长租公寓风口
近年来，长租公寓逐渐变成一个风口，利好政策的频频出台，资本的青睐，万亿级市场让众多房企、中介、银行甚至是互联网企业蜂拥而至。
但对于长租公寓，其实大家还没有完全看清楚，今天我主要分享一下我们对长租公寓的思考，仅供大家参考。
但对于长租公寓，其实大家还没有完全看清楚，今天我主要分享一下我们对长租公寓的思考，仅供大家参考。
租购并举
十九大报告，相信很多人都学了，但有没有学到根底就不知道。韩国总统来中国之前用了一天时间学习十九大报告，最后总结出一句话：命运共同体。满足人民日益增长的美好生活需要与发展不平衡、不充分之间的矛盾，我们大家都耳熟能详了。但是十九大报告中还有一句话，我们创造条件让更多群众有财产收入，但这不是十九大说的，而是十七大说的。十九大提出增加渠道，不增加收入，什么意思？我们曾经在北京与原国务院发展研究中心副主任刘世锦聊过，他谈到十八大报告字斟句酌，就这么容易改掉了吗？并不是。十八大说保护合法收入，十九大没有提到，请大家认真揣摩其背后所有的含义。因为这个玄机对我们未来是有非常重大的人生指导意义。
房子是用来住的，而不是用来炒的定位，多渠道保障、租购并举的住房制度，可能是多主体供给的。集体土地行不行？现在使用的土地行不行？房子呢？以后也可能不只是开发商供给，政府也在供给，企事业单位也可以供给。
十九大报告应该说开启了租购并举的新时代，租是什么概念？我们未来多渠道保障里面核心点在租，租是未来可能房地产行业会出现一个四位一体的住房新制度。过去主要是两位一体：即要么是政府供应保障房，要么是企业供应商品房。未来可能四位一体：第一，政府供应租赁住房和市场供应的租赁住房；第二，共有产权房；第三，普通商品房，未来普通商品房进入一个新模式；第四，高端商品住宅。这是高端有市场，中端有权利，低端有保障。
十九大报告，相信很多人都学了，但有没有学到根底就不知道。韩国总统来中国之前用了一天时间学习十九大报告，最后总结出一句话：命运共同体。满足人民日益增长的美好生活需要与发展不平衡、不充分之间的矛盾，我们大家都耳熟能详了。但是十九大报告中还有一句话，我们创造条件让更多群众有财产收入，但这不是十九大说的，而是十七大说的。十九大提出增加渠道，不增加收入，什么意思？我们曾经在北京与原国务院发展研究中心副主任刘世锦聊过，他谈到十八大报告字斟句酌，就这么容易改掉了吗？并不是。十八大说保护合法收入，十九大没有提到，请大家认真揣摩其背后所有的含义。因为这个玄机对我们未来是有非常重大的人生指导意义。
房子是用来住的，而不是用来炒的定位，多渠道保障、租购并举的住房制度，可能是多主体供给的。集体土地行不行？现在使用的土地行不行？房子呢？以后也可能不只是开发商供给，政府也在供给，企事业单位也可以供给。
十九大报告应该说开启了租购并举的新时代，租是什么概念？我们未来多渠道保障里面核心点在租，租是未来可能房地产行业会出现一个四位一体的住房新制度。过去主要是两位一体：即要么是政府供应保障房，要么是企业供应商品房。未来可能四位一体：第一，政府供应租赁住房和市场供应的租赁住房；第二，共有产权房；第三，普通商品房，未来普通商品房进入一个新模式；第四，高端商品住宅。这是高端有市场，中端有权利，低端有保障。
但现实是，我们已经面临无地可建、无房可售。只要租房，不用买房，房价就会可以大幅下降了。目前，很多国家出台了多项政策鼓励长租房，包括英国、美国、日本。长租房市场，在我们国内来讲起步还是比较晚的，其他国家相对比较成熟。未来可以看到越是大的城市对于发展租赁新住房需求比较迫切，上海出现了一个新的逻辑，未来五年（十三五期间）租赁住房要供应70万套，这是什么意思？再往前五年，上海可售性住房是80万套，是因为租购并举，这意味着以后可售性住房会越来越少。
上海住房市场存量大约700万套，全国最多大租赁对比是深圳。现在越大的城市对于推出租赁住宅的迫切性强，所以现在大幅度推进这方面的工作。为什么大量推行租赁住宅就可以解决问题呢？我们这个年纪的人在上海工作买了一套房，我退休还会留在上海吗？离开上海以后我怎么办？它的实效就大大降级了。虽然我增加住房数量并不多，但能满足人群。
明年很有可能人口静流人士都会进入租赁住宅，目前来看，我们城镇私有的住宅占50%-70%；企业占15-25%，这就构成了未来整个市场的规模。我们提出这个观念有没有依据呢？像美国、英国、日本基本都是这种比例，但日本的居民出租的比例相对比较低，企业和机构相对比较高，德国的柏林恰恰相反，私人的租赁住房占70%，而机构和政府持有的相对更低。
上海住房市场存量大约700万套，全国最多大租赁对比是深圳。现在越大的城市对于推出租赁住宅的迫切性强，所以现在大幅度推进这方面的工作。为什么大量推行租赁住宅就可以解决问题呢？我们这个年纪的人在上海工作买了一套房，我退休还会留在上海吗？离开上海以后我怎么办？它的实效就大大降级了。虽然我增加住房数量并不多，但能满足人群。
明年很有可能人口静流人士都会进入租赁住宅，目前来看，我们城镇私有的住宅占50%-70%；企业占15-25%，这就构成了未来整个市场的规模。我们提出这个观念有没有依据呢？像美国、英国、日本基本都是这种比例，但日本的居民出租的比例相对比较低，企业和机构相对比较高，德国的柏林恰恰相反，私人的租赁住房占70%，而机构和政府持有的相对更低。
巨大市场规模的背后
我们可以看看未来长租公寓市场有多大？现在全国的住房体量大概是300亿平方米，2013年中国统计过一个数据，是200亿平方米左右，我们按照40%，再加上5%就是6亿平方米，这是可以用来出租用的。按照单套面积30至100平米，未来住房的市场规模可能就在1000万套以下，不可能超过1000万套。
未来的租赁住宅市场并不等于我们的长租公寓市场，有很多人说长租公寓市场会有很大的规模，会有几万亿的，我们认为规模没有那么大。如果说我们长租公寓的规模没有这么大，如果算上装修成本和改造成本，私人的住房进行改造的成本，这么算起来，其实我们的万亿市场规模也没有那么大。就算这样算，其实它的存量市场并不是每年的增量，引起万亿市场激变是有也是若干年累加起来的。
我们仔细看看整个风口当中，围绕这些风口，哪些人、企业对这个市场给予了极大的关注和热情？首先看政府，政府怎么看？我们为什么想看到政府会积极响应大城市租赁住房的热潮呢？有一个很重要的逻辑，如果我们想象一下这个城市里面，房子能够高效轮动的话，谁在租房？一定是年轻人，我们可以想象当他们老了以后，这个城市没有房供他们可买，当他们老去就会离开这个城市，回到自己的老家。因此房子成为高效的轮动，同时也成为了年轻人的城市。
想象一下上海这个城市，2040年，老龄人达到45%，这个城市还有创新吗？还有能力吗？还能与世界大都市竞争吗？不可能了。因此上海推出这么多租赁住房就是要保持其生机和活力，这就是最重要的因素。很多二线城市在限够限贷的条件下放开限购，吸引高端人才。未来这些人会带来生机、活力、创新和消费，这就是租赁住房的核心，如果他们都买了房子，对不起，未来这个城市就慢慢变成衰老了，就像日本一样。所以未来老龄化会将这些城市变得越来越老，而租赁城市会令城市变得越来越年轻。
银行贷款有什么作用？有些地方推出了很多项目，银行发给你们100万元贷款，让你们租20年的房子，我曾经问了很多年轻人，你们愿意贷款100万元吗？道理很简单，我在这个地方可以租20年吗？我为什么要贷100万元给他呢？我不可以凑点钱买房吗？这个逻辑是行不通的。从这个角度来看，他们发放的全是债。我曾经问过一家公司的老总，他曾经讲过，他说我们已经发了债，但是这个债现在卖不出去，为什么呢？因为成本算不过来，所以发行得并不理想。如果这些项目真正赚不了钱，资本就无法融合。
我们希望刚性对付、保本和拿息，在这种情况下，很多企业其实是没办法算到这个账的。如果仔细看看投资回报率会发现两个问题，我们投资回报率上面是租金收益和经营收入，租金收益和经营收入两块，假设能翻一番，我们现在的投资回报率也仅仅比现在所能看到的1%翻一番，也就是3%-4%，所以依然无法覆盖经营成本。如果想提高投资回报率怎么办？只有一个办法，就是降低价，降价后税费就可以降，整个回报就可以上升了。
我们可以看看未来长租公寓市场有多大？现在全国的住房体量大概是300亿平方米，2013年中国统计过一个数据，是200亿平方米左右，我们按照40%，再加上5%就是6亿平方米，这是可以用来出租用的。按照单套面积30至100平米，未来住房的市场规模可能就在1000万套以下，不可能超过1000万套。
未来的租赁住宅市场并不等于我们的长租公寓市场，有很多人说长租公寓市场会有很大的规模，会有几万亿的，我们认为规模没有那么大。如果说我们长租公寓的规模没有这么大，如果算上装修成本和改造成本，私人的住房进行改造的成本，这么算起来，其实我们的万亿市场规模也没有那么大。就算这样算，其实它的存量市场并不是每年的增量，引起万亿市场激变是有也是若干年累加起来的。
我们仔细看看整个风口当中，围绕这些风口，哪些人、企业对这个市场给予了极大的关注和热情？首先看政府，政府怎么看？我们为什么想看到政府会积极响应大城市租赁住房的热潮呢？有一个很重要的逻辑，如果我们想象一下这个城市里面，房子能够高效轮动的话，谁在租房？一定是年轻人，我们可以想象当他们老了以后，这个城市没有房供他们可买，当他们老去就会离开这个城市，回到自己的老家。因此房子成为高效的轮动，同时也成为了年轻人的城市。
想象一下上海这个城市，2040年，老龄人达到45%，这个城市还有创新吗？还有能力吗？还能与世界大都市竞争吗？不可能了。因此上海推出这么多租赁住房就是要保持其生机和活力，这就是最重要的因素。很多二线城市在限够限贷的条件下放开限购，吸引高端人才。未来这些人会带来生机、活力、创新和消费，这就是租赁住房的核心，如果他们都买了房子，对不起，未来这个城市就慢慢变成衰老了，就像日本一样。所以未来老龄化会将这些城市变得越来越老，而租赁城市会令城市变得越来越年轻。
银行贷款有什么作用？有些地方推出了很多项目，银行发给你们100万元贷款，让你们租20年的房子，我曾经问了很多年轻人，你们愿意贷款100万元吗？道理很简单，我在这个地方可以租20年吗？我为什么要贷100万元给他呢？我不可以凑点钱买房吗？这个逻辑是行不通的。从这个角度来看，他们发放的全是债。我曾经问过一家公司的老总，他曾经讲过，他说我们已经发了债，但是这个债现在卖不出去，为什么呢？因为成本算不过来，所以发行得并不理想。如果这些项目真正赚不了钱，资本就无法融合。
我们希望刚性对付、保本和拿息，在这种情况下，很多企业其实是没办法算到这个账的。如果仔细看看投资回报率会发现两个问题，我们投资回报率上面是租金收益和经营收入，租金收益和经营收入两块，假设能翻一番，我们现在的投资回报率也仅仅比现在所能看到的1%翻一番，也就是3%-4%，所以依然无法覆盖经营成本。如果想提高投资回报率怎么办？只有一个办法，就是降低价，降价后税费就可以降，整个回报就可以上升了。
有人说小业主为什么能算账？他们有两种模式算账。他获得了租金收益和资产的增值，获得了两个收益；另外一种算法是投资回报率，我们现在所有的房企和机构所做的事情都是用现期租金除以当前房价。我们用远期的愿景寄托在现在算账？所有人都算不过来账。在对于小业主算账，他们用前期投资比较低和物业升值获得足够的收益。
我们在这样的题目上可以看到真正要想提高投资回报率，最核心的就是降地价。上海全部交给了国企，民营企业有可能吗？不可能。这种模式对于政府而言是否可以持续呢？不能持续，毕竟政府用5000元/平方米的楼面地价，地方财政是不可持续的。国企认为已经捡了便宜，这也不可持续，为什么呢？原因很简单，国有企业的现金全部砸下去，它也死了，所以未来它也没有收益，不能得到大的发展。土地财政的左口袋不等于国土资源的右口袋。
集体土地即便是大量入市也不可能把地价降下来，提供租赁住房，大家可以想象一下，农村集体组织希望投资回报率低下来吗？不可能。在我们的规划条件下，在我们的管控之下不可能大量入市，因此不可能对租金增加影响。
我们在这样的题目上可以看到真正要想提高投资回报率，最核心的就是降地价。上海全部交给了国企，民营企业有可能吗？不可能。这种模式对于政府而言是否可以持续呢？不能持续，毕竟政府用5000元/平方米的楼面地价，地方财政是不可持续的。国企认为已经捡了便宜，这也不可持续，为什么呢？原因很简单，国有企业的现金全部砸下去，它也死了，所以未来它也没有收益，不能得到大的发展。土地财政的左口袋不等于国土资源的右口袋。
集体土地即便是大量入市也不可能把地价降下来，提供租赁住房，大家可以想象一下，农村集体组织希望投资回报率低下来吗？不可能。在我们的规划条件下，在我们的管控之下不可能大量入市，因此不可能对租金增加影响。
我们可以看到租金收入比在一线城市，租赁支出增长了实现了一个很长租金的驱动力。我们的支出、收入水平在不断增长，收入水平在不断增长的同时就有了很多改善租房条件的需求。
我们消费升级，90后、00后更多不愿意租农村房，因此他希望租长租公寓，租企业建设的住房，他们能获得更好的服务和更好的平台待遇，这个时候就愿意付出更多成本。未来租金只会高，不会低。当租金在上涨的时候，房价不上涨的时候，我们会发现限价令把我们的价格限制了，如果租金慢慢上涨，跟我们降地价的逻辑是一样的，这时候的回报率就回来了。你占住这个位置之后，未来有机会获得收购未来的预期。
我们消费升级，90后、00后更多不愿意租农村房，因此他希望租长租公寓，租企业建设的住房，他们能获得更好的服务和更好的平台待遇，这个时候就愿意付出更多成本。未来租金只会高，不会低。当租金在上涨的时候，房价不上涨的时候，我们会发现限价令把我们的价格限制了，如果租金慢慢上涨，跟我们降地价的逻辑是一样的，这时候的回报率就回来了。你占住这个位置之后，未来有机会获得收购未来的预期。
风轻，要慎入
当然有很多人提出来，互联网企业怎么进入这些市场呢？他们进入市场到底依托什么呢？其实他们不是来降租金的，他们是来获取数据了，因为他们有吃、住、穿的数据了，如果没有住的数据，对不起，所有人24小时的数据就全部给他了，所以他们要这些数据，不是要你的租金。
我们有一个微信公众号“欧阳先声”，未来房地产税是给地方政府的权限，地方政府用还是不用，收还是不收，由你自己说了算。过去重庆、上海为什么只收一点？如果收得多就会影响整个房地产行业，收一点点税，结果损失了大量的土地创新，所以不可能这样做。如果你想收就收，你想收可以以后慢慢算。
未来会否降租金？很难。只要增了税就是增加了成本，中端价格还会降下来吗？反过来想，我们曾经给领导提出建议，我说下一步可能要关注租金上涨，一定会成为社会舆情的焦点。大家想办法涨租金，这种冲动是无法抑制的，怎么办？中央政府和地方政府都建租赁管理平台，把大家纳进来，以前大家说政府管不了二手市场，如果建立租赁管理平台，政府就管起来了。未来如果像上海这样的城市租赁住房越来越多的时候，这个时候企业就有定价权，那就足以引导调整行为和规范。如果说租赁市场，我们现在看到的整个租赁市场各方面的逻辑，再回过头来看看租赁市场是不是真正的风口。
目前参与租赁市场有几种情况，第一种是政府要求配建，不拿地就无法发展，拿地又必须做租赁住宅。第二是商办无法消化；第三是先行市场占位；第四是看好租金上涨。
我曾经在上海主持一次论坛，我问一个先行发出长租公寓的企业，是排名很前的企业。我说你们走在前面，你们比别人高瞻远瞩，你能否告诉我们未来二十年、三十年、四十年一定会赚钱？他讲了一大圈，最后没有回答这个问题。
在北京一次论坛上，我旁边坐了一位老总，他们根本赚不了钱。所以现在我们认为如果民营企业真正赚不了钱就不会参与租赁住宅，包括长租公寓。因此长租公寓未来要想成为真正的风口就要引入大量民营企业。如果积极参与，不是被动参与，我相信风口就来了。我们也在研究，当然我们企业唯一的存在理由就是赚利润，未来也可能会做一些尝试。
未来最痛苦的是谁？租房的，因为他们没有话语权。如果想真正做好就要控制租金。目前除了企业要有自律以外，政府也要自律，不能以利字当头。政府应该让税价和让税费，然后稳住租金。如果我们看到了这些东西之后就可以看到为降地价才能降税费、引房企、做大市场和租购并举，有了租购并举才能房住不炒，然后实现勤劳守法、致富。
如果按照中国的大城市人口来计算，我们未来的市场空间肯定比美国、日本要大。我们租赁住房的人口占比跟美国相比可能会少一些，凡是做长租公寓还是租赁住宅，未来一定是做精装修，未来一定跟在座的企业密切相关。如果这个市场规模越大，我们的机遇就越大，否则更少。
最后一句话，对于现在大家都在看这是一个风口，但是我们风轻，要多看，而且要慎入，谢谢大家。
当然有很多人提出来，互联网企业怎么进入这些市场呢？他们进入市场到底依托什么呢？其实他们不是来降租金的，他们是来获取数据了，因为他们有吃、住、穿的数据了，如果没有住的数据，对不起，所有人24小时的数据就全部给他了，所以他们要这些数据，不是要你的租金。
我们有一个微信公众号“欧阳先声”，未来房地产税是给地方政府的权限，地方政府用还是不用，收还是不收，由你自己说了算。过去重庆、上海为什么只收一点？如果收得多就会影响整个房地产行业，收一点点税，结果损失了大量的土地创新，所以不可能这样做。如果你想收就收，你想收可以以后慢慢算。
未来会否降租金？很难。只要增了税就是增加了成本，中端价格还会降下来吗？反过来想，我们曾经给领导提出建议，我说下一步可能要关注租金上涨，一定会成为社会舆情的焦点。大家想办法涨租金，这种冲动是无法抑制的，怎么办？中央政府和地方政府都建租赁管理平台，把大家纳进来，以前大家说政府管不了二手市场，如果建立租赁管理平台，政府就管起来了。未来如果像上海这样的城市租赁住房越来越多的时候，这个时候企业就有定价权，那就足以引导调整行为和规范。如果说租赁市场，我们现在看到的整个租赁市场各方面的逻辑，再回过头来看看租赁市场是不是真正的风口。
目前参与租赁市场有几种情况，第一种是政府要求配建，不拿地就无法发展，拿地又必须做租赁住宅。第二是商办无法消化；第三是先行市场占位；第四是看好租金上涨。
我曾经在上海主持一次论坛，我问一个先行发出长租公寓的企业，是排名很前的企业。我说你们走在前面，你们比别人高瞻远瞩，你能否告诉我们未来二十年、三十年、四十年一定会赚钱？他讲了一大圈，最后没有回答这个问题。
在北京一次论坛上，我旁边坐了一位老总，他们根本赚不了钱。所以现在我们认为如果民营企业真正赚不了钱就不会参与租赁住宅，包括长租公寓。因此长租公寓未来要想成为真正的风口就要引入大量民营企业。如果积极参与，不是被动参与，我相信风口就来了。我们也在研究，当然我们企业唯一的存在理由就是赚利润，未来也可能会做一些尝试。
未来最痛苦的是谁？租房的，因为他们没有话语权。如果想真正做好就要控制租金。目前除了企业要有自律以外，政府也要自律，不能以利字当头。政府应该让税价和让税费，然后稳住租金。如果我们看到了这些东西之后就可以看到为降地价才能降税费、引房企、做大市场和租购并举，有了租购并举才能房住不炒，然后实现勤劳守法、致富。
如果按照中国的大城市人口来计算，我们未来的市场空间肯定比美国、日本要大。我们租赁住房的人口占比跟美国相比可能会少一些，凡是做长租公寓还是租赁住宅，未来一定是做精装修，未来一定跟在座的企业密切相关。如果这个市场规模越大，我们的机遇就越大，否则更少。
最后一句话，对于现在大家都在看这是一个风口，但是我们风轻，要多看，而且要慎入，谢谢大家。
